หุ้นอสังหาฯสหรัฐยังมีอนาคตหรือไม่? ชาร์ตและอัตราดอกเบี้ยบอกอะไร

หุ้นอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอเมริกาตกลงสู่ระดับอ่อนแอที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับ S&P 500 โดยอัตราส่วนที่เปรียบเทียบทั้งสองกลุ่มตอนนี้อยู่ที่ 0.122 ซึ่งลบล้างความได้เปรียบของหุ้นอสังหาฯ ที่สะสมมาก่อนปี 2007 จนหมดสิ้น

อย่างไรก็ตาม การลดลงนี้เป็นเพียงปรากฏการณ์เชิงเปรียบเทียบ ไม่ใช่การร่วงลงของราคาบ้าน ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าหุ้นกลุ่มหลักของสหรัฐฯ ทิ้งห่างกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไปมากในรอบเกือบยี่สิบปี

เหตุใดหุ้นอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ จึงสูญเสียความได้เปรียบจากฟองสบู่ที่อยู่อาศัย

Charlie Bilello หัวหน้านักกลยุทธ์การตลาดแห่ง Creative Planning ได้ชี้ให้เห็นระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์นี้บน X โดยแผนภูมิของเขาเปรียบเทียบดัชนีผลตอบแทนรวมสองดัชนี

ดัชนีแรกคือ iShares US Real Estate ETF (IYR) ซึ่งถือหุ้นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และบริษัทอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ส่วนดัชนีที่สองคือ SPDR S&P 500 ETF (SPY)

อัตราส่วนที่เพิ่มขึ้นแปลว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีผลประกอบการดีกว่าตลาดโดยรวม โดยตัวเลขนี้เคยพุ่งขึ้นสู่ประมาณ 0.46 ในเดือนกุมภาพันธ์ 2007 ซึ่งเป็นช่วงสุดท้ายของการเติบโตจากฟองสบู่อสังหา

แต่หลังจากนั้นไม่นาน วิกฤติซับไพรม์จึงเกิดขึ้น

มาตรการนี้ร่วงลงราว 73% จากจุดสูงสุดนั้น ดังนั้นหุ้นอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ จึงหมดสิ้นข้อได้เปรียบที่เคยเก็บสะสมไว้ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2000

ต้นทุนทางการเงินยิ่งซ้ำเติมสถานการณ์ โดยการสำรวจประจำสัปดาห์ของ Freddie Mac ล่าสุด พบว่าอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 30 ปีคงที่อยู่ที่ 7.28% เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม ซึ่งถือว่าสูงสุดตั้งแต่พฤศจิกายน 2023

ข้อมูลจากผู้ให้กู้รายวันได้ส่งสัญญาณถึง การดีดตัวแรงของอัตราดอกเบี้ยจำนอง ในช่วงปลายเดือนกันยายน ขณะเดียวกัน ธนาคารกลางสหรัฐฯ ก็ กลับมาขึ้นดอกเบี้ยอีกครั้ง

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลเสียต่อ REITs สองเท่า ทั้งทำให้ต้นทุนหนี้สูงขึ้นและทำให้เงินปันผลดูไม่น่าสนใจเมื่อเทียบกับพันธบัตร

เหตุผลที่ Schiff มองว่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์ไม่มีจุดต่ำสุด

Peter Schiff หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์แห่ง Euro Pacific Asset Management กล่าวว่ายังมีอีกไกลกว่าตลาดกลุ่มนี้จะถึงจุดต่ำสุด โดยเขาให้เหตุผลว่า อสังหาริมทรัพย์เติบโตมาจากอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ลดลงอย่างต่อเนื่องและการสนับสนุนจากรัฐบาล

แต่แรงหนุนทั้งสองอย่างนี้กำลังเปลี่ยนทิศทางกลับ Schiff จึงกล่าวว่าธุรกิจนี้ “ตายไปแล้ว”

อย่างไรก็ตาม สัดส่วนของ Bilello นั้นติดตามผลตอบแทนเชิงเปรียบเทียบเท่านั้น เพราะถ้า S&P 500 นำโดยกลุ่มเทคโนโลยีพุ่งขึ้น สัดส่วนนี้จะลดลงได้แม้หุ้นอสังหาริมทรัพย์มีผลตอบแทนเป็นบวก

ครัวเรือนในสหรัฐก็ปรับเปลี่ยนในทิศทางเดียวกัน โดยตอนนี้หุ้นมีสัดส่วนสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในความมั่งคั่งของครัวเรือนอเมริกัน ขณะที่ สัดส่วนความเป็นเจ้าของบ้าน ลดลง

ท้ายที่สุด สถานการณ์ดอกเบี้ยมีผลต่อราคาหุ้นมากกว่ากราฟใดกราฟหนึ่ง เพราะ อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐ 10 ปี อยู่เหนือ 5% นักลงทุนจึงสามารถรับรายได้มั่นคงโดยไม่ต้องรับความเสี่ยงอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งปัจจัยนี้อาจกดดันหุ้นอสังหาริมทรัพย์สหรัฐต่อไปหากอัตราดอกเบี้ยยังไม่ลดลง